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行業(yè)發(fā)展動態(tài)

堅持政策調控不放松 開發(fā)商或將轉戰(zhàn)商業(yè)地產
發(fā)布時間:2013-11-03 00:13:00   來源:中國產經新聞報  |   分享到:
  核心提示:當前,受樓市限購、限貸等一系列調控政策影響,全國商品住宅市場低迷,降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市,包括萬科、富力、恒大等龍頭開發(fā)商集體拉開房價下跌序幕,有的在售樓盤降幅達到20%,然而商業(yè)地產卻呈現(xiàn)出一派繁榮景象。
  當前,受樓市限購、限貸等一系列調控政策影響,全國商品住宅市場低迷,降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市,包括萬科、富力、恒大等龍頭開發(fā)商集體拉開房價下跌序幕,有的在售樓盤降幅達到20%,然而商業(yè)地產卻呈現(xiàn)出一派繁榮景象。
  據多家研究機構研究報告顯示,北京、上海、廣州、深圳等大城市優(yōu)質寫字樓租金及售價均有明顯上升。以廣州為例,11月1日至3日全市有三個住宅項目獲批預售證,其中就包括兩個商業(yè)地產項目,商業(yè)地產成為廣州11月開月絕對主角,共推房1845套,占總推房數90%。
  “從表象上看,目前商業(yè)地產持續(xù)升溫的主要原因是商品住宅市場調控”,深圳世聯(lián)地產市場部研究總監(jiān)王海斌在接受記者采訪時說。
  “由于投資性購房在住宅地產中受到影響,所以大量投資資金涌向商業(yè)地產,從廣州、深圳、上海等一線重點城市的商業(yè)地產價格來看,2011年初期的確存在不少商業(yè)地產價格洼地,所以需求市場增加也在促使商業(yè)地產升溫”,中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉在接受記者采訪時說道。
  “從更深層的角度看,此次的商業(yè)地產升溫也許將轉變開發(fā)商們傳統(tǒng)的住宅地產開發(fā)模式,即"銀行貸款拿地建樓預售資金回籠"這一過程,”王海濱說道:“目前較為成熟的地產開發(fā)模式有兩種,即香港模式與美國模式。香港模式是指開發(fā)商在運作過程中采取"銷售+持有"的方式,住宅市場用做銷售,而商業(yè)地產有開發(fā)商自行持有并對商戶進行出租,在樓市受到宏觀調控時,采取"以租養(yǎng)售"的生存策略。而美國模式是指開發(fā)商拿到項目后,通過信托融資,在不動產建設完畢后,雇傭專業(yè)公司打理產業(yè),使開發(fā)商使自己成為融資主體,脫離了銀行對其的資金限制。這兩種方式都值得我們國內的開發(fā)商借鑒。”
  有專家指出,商業(yè)地產熱度升溫與我國城市化發(fā)展下房地產企業(yè)轉型關系密切,隨著我國第三產業(yè)發(fā)展、住宅市場推動以及城市面貌的提升,需要與之配套的商業(yè)地產出現(xiàn)。
  “從1998年開始,全國95%的開發(fā)商都在做住宅市場,現(xiàn)在國內大量城市的住宅市場已經趨于飽和,其中以一二線城市為甚”,王海濱說道:“在住宅地產發(fā)展到一定階段時,(客戶)對商業(yè)地產的需求自然就大了,因為畢竟人多了,這是市場驅動力的所在。但是這也要因地制宜,比如現(xiàn)在有些三四線城市對住宅市場還有不小的需求,在這些地區(qū)就應當優(yōu)先建設住宅。”
  “每一個城市都有固定的商業(yè)地產容積,從我們掌握的城市實體經濟"含金量"來看,有部分城市的商業(yè)地產已經過于飽和,現(xiàn)階段配套商業(yè)地產實際上存在一定的超前思維,泡沫化已經初現(xiàn)”,韓長吉指出。
  SHO中國董事長潘石屹前不久在山西表示,目前商業(yè)地產是投資領域最熱的板塊。不少業(yè)內人士也認為,目前商業(yè)地產持續(xù)升溫,如果供應量超過市場消化能力,必然導致商業(yè)地產滯銷,進而導致開發(fā)商的資金鏈斷裂。
  “這種擔心不無道理”,王海濱說道:“做商業(yè)地產有三個制約因素,即市場機會、資源支持度和商業(yè)模式這三點。國內現(xiàn)在能擁有這幾項資源的公司還不是很多。有些開發(fā)商甚至是打著做商業(yè)地產的名義拿地,再去建住宅。稍有不甚,投資過熱的情況就會立刻出現(xiàn)。” 涉足商業(yè)地產是一種投資行為,但是不能有投機心理。商業(yè)地產項目需要有專業(yè)的運作團隊做好后期運行。
  “蓋一幢商業(yè)大廈容易,但維持運轉和運營最難。” 中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)旅游地產委員會秘書長蔡云在接受媒體采訪時指出。業(yè)內有一句話是“大廈真正開業(yè)那天,才是商業(yè)地產開始的那天”。所以,商業(yè)地產除了考慮市場支撐外,需要開發(fā)商有后期運行和管理等能力。

 (本文來源:中國產經新聞報 作者:李子木)
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